A gestão do uso de unidades em condomínios edilícios tornou-se um dos pontos de maior fricção na convivência entre moradores, especialmente com o crescimento de plataformas de hospedagem rápida. O que, à primeira vista, parece uma questão de direito de propriedade, esbarra frequentemente em regras internas que visam garantir a segurança e a destinação residencial do edifício. Compreender como a convenção de condomínio atua nesse cenário exige afastar a visão simplista de que o proprietário tem autonomia absoluta sobre o seu imóvel quando este está inserido em uma coletividade regida por normas próprias.
A convenção de condomínio funciona como a "lei orgânica" do edifício. Ela é o documento que define não apenas a rotina administrativa, mas, primordialmente, a destinação das unidades. Quando a convenção estabelece que o uso das unidades é estritamente residencial, ela cria uma barreira jurídica para atividades que se aproximam da exploração comercial, como é o caso das locações por temporada de curta duração.
O erro mais comum cometido por proprietários é acreditar que o Código Civil garante o uso pleno do imóvel sem restrições. Embora o proprietário tenha o direito de dispor de seu bem, esse direito sofre limitações impostas pela função social e pela conveniência dos demais condôminos. Se a maioria dos moradores votou e registrou em convenção que o condomínio é estritamente residencial, a rotatividade intensa de estranhos, característica da locação por temporada, é interpretada pelo ordenamento jurídico como uma desvirtuação dessa finalidade.
A validade dessas restrições depende de como a convenção foi redigida e se ela foi aprovada com o quórum necessário. Muitos condomínios operam sob convenções antigas, que não previam o modelo de aluguel por aplicativo, o que gera uma zona cinzenta. Nesses casos, o entendimento predominante é que o condomínio pode atualizar suas regras através de assembleias, desde que respeitados os procedimentos formais de votação e o devido registro em cartório.
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A falta de atenção aos detalhes do regimento interno e da convenção leva muitos proprietários a incorrerem em sanções e processos desnecessários. Abaixo, listamos os pontos críticos que costumam gerar equívocos na interpretação:
Quando o conflito chega a um ponto de ruptura, cabe ao síndico e à administradora aplicar as normas de forma equânime. É importante destacar que a aplicação de multas por descumprimento de convenção não é uma medida arbitrária, mas um exercício de dever funcional. Antes de qualquer penalidade, o proprietário tem o direito de ser notificado e de apresentar sua defesa, conforme preveem os ritos básicos de governança condominial.
A eficácia dessa regulação passa, invariavelmente, pela clareza do texto convencional. Condomínios que sofrem com a instabilidade de ocupantes costumam revisar suas convenções para incluir cláusulas específicas que diferenciam a locação convencional da locação de curtíssima duração. Ao definir critérios objetivos para o que configura o uso indevido da unidade, o condomínio evita interpretações subjetivas e reduz o risco de litígios prolongados.
A questão central, portanto, não é proibir o lucro sobre o patrimônio, mas garantir que o modo como esse lucro é obtido não destrua a paz e a segurança que os condôminos esperam encontrar ao adquirirem uma unidade em uma estrutura coletiva. A convenção, sendo o reflexo da vontade soberana da coletividade, deve ser o guia primário para qualquer proprietário que pretenda utilizar seu imóvel para fins de locação. Ignorar o que foi pactuado coletivamente em prol de uma oportunidade de rendimento imediato é o caminho mais curto para problemas que superam, em muito, qualquer ganho financeiro obtido com a atividade.